Dare nuova vita ad un condominio degli anni ’70 abbattendo i consumi, aumentando radicalmente il confort termico nei locali e dando un nuovo volto all’edificio.

Questo era l’obiettivo del progetto. Vediamo come abbiamo raggiunto il risultato.

I problemi

Dopo quaranta anni dalla sua costruzione l’edificio mostrava evidenti segni di degrado e necessità di almeno una manutenzione delle facciate. La contabilizzazione del calore poi aveva fatto capire ai condomini quanto impattante fosse il costo del riscaldamento.

Ma i problemi non finivano qui, fin da subito infatti sono emersi:

• Problemi di confort nei locali: in particolare negli spazi all’ultimo piano e sopra al portico, dove si trovano grandi superfici fredde;
• Presenza di ponti termici: evidenziata anche dalla formazione di muffe e confermata dall’indagine termografica;
• Elevati consumi: rispetto alla dimensione degli alloggi i consumi per il riscaldamento risultavano elevati, anche in alloggi in cui erano già stati sostituiti gli infissi;
• Basse temperature: in alcuni appartamenti, nonostante l’impianto acceso e le valvole sul livello massimo, non si raggiungeva una temperatura adeguata dell’aria in inverno;
• Necessità di restyling dell’edificio: pur non avendo problemi strutturali l’edificio mostrava ormai i segni del tempo con fessurazioni in facciata e distacco della pellicola pittorica. Inoltre l’estetica dell’edificio lo identificava come qualcosa di ormai superato.

 L’approccio progettuale

 Il primo passo per definire le operazioni necessarie è stata la redazione di una diagnosi energetica. Grazie a questa sono stati individuati i possibili interventi migliorativi, con una valutazione chiara dei benefici e dei costi. Nel caso specifico la diagnosi è stata integrata da una indagine termografica con lo scopo di identificare i ponti termici presenti.

Successivamente è stato realizzato un progetto di dettaglio degli interventi, andando ad analizzare nello specifico i nodi critici dell’edificio.

Questo ha permesso di stilare un computo metrico con l’identificazione di tutte le operazioni necessarie. Sulla base del computo varie imprese hanno presentato un preventivo. Successivamente, dopo la presentazione della pratica edilizia in Comune, sono iniziati i lavori.

Per quanto il progetto sia dettagliato quando si opera su un edificio esistente possono sempre emergere situazioni impreviste. Per questo motivo nella fase di cantiere diventa fondamentale la direzione lavori. Il nostro direttore lavori, che è il tecnico che per conto del committente segue le opere, individua di volta in volta il modo migliore per fronteggiare gli imprevisti.

Il direttore lavori ha anche il fondamentale ruolo di tenere sotto controllo la contabilità di cantiere.

Alla conclusione delle opere sono poi redatte le certificazioni energetiche delle singole unità immobiliari, che individuano la classe energetica ed i relativi consumi.

Vista la nuova configurazione dell’immobile è necessario ricalcolare i millesimi di riscaldamento per tener conto delle migliorie introdotte.

Infine per aver accesso gli incentivi fiscali, che nel caso specifico ammontavano al 70% dei costi, è trasmessa telematicamente la pratica all’ENEA.

Gli interventi

Inizialmente la richiesta era una semplice coibentazione delle facciate. In fase di diagnosi energetica è però emersa la possibilità di migliorare radicalmente le performance energetiche introducendo altri accorgimenti.

Oltre al cappotto si è quindi deciso di isolare anche il pavimento verso il piano interrato adibito a cantine. Questo comporta un notevole beneficio per il confort dei negozi del piano terra.

Inoltre, vista la presenza di un sottotetto non abitabile è stato isolato l’ultimo solaio mediante insuflaggio di fibra di cellulosa.

Di fondamentale importanza è stata la valutazione degli spessori e dei materiali da utilizzare, tenendo conto dei vincoli di carattere funzionale, architettonico e termico.

È stata scelta una colorazione in tinte chiare sia per rinnovare completamente l’immagine del condominio che per garantire minor surriscaldamento estivo e miglior tenuta nel tempo della colorazione.

L’intervento è durato nel complesso circa 3 mesi, durante i quali i condomini hanno potuto continuare a vivere di fatto normalmente nelle loro case.

 I risultati ottenuti

Il consumo energetico è stato dimezzato.

Questo risultato, pur ragguardevole, diventa secondario di fronte alla soddisfazione finale degli abitanti. Immediatamente i condomini hanno capito che la loro casa è cambiata. Se prima faticavano a raggiungere i 20°C con i radiatori al massimo, ora la temperatura è garantita con un minimo intervento dell’impianto.

Questo significa una migliore qualità della vita.

Un condomino ha affermato “per la prima volta in 40 anni non ho freddo in inverno, non ci avrei mai creduto prima”.

La classe energetica degli appartamenti, prima in G, ora è nella maggior parte dei casi A1 o A2. Le termografie post-operam mostrano un edificio con facciate ora omogenee, a differenza di quanto accadeva prima.

L’edificio, prima anonimo e uguale a tanti altri, ora spicca nel contesto del quartiere in cui è inserito pur mantenendosi in armonia.

Tutto questo ha comportato, secondo le stime dell’agenzia immobiliare del quartiere, un incremento di circa il 15-20% del valore dell’immobile.

Siamo convinti che, visti i risultati ottenuti, questo intervento, il primo condominio riqualificato del quartiere possa essere da modello per gli edifici vicini.