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10 cosa da sapere sulla ristrutturazione

Molte persone prima di intraprendere la ristrutturazione di casa propria vengono assalite da DUBBI di ogni genere. Spesso  si pongono una miriade di DOMANDE a cui difficilmente riescono a dare una risposta certa.

A questo punto presi dalla confusione si trovano davanti a un bivio. Assumersi il RISCHIO di intraprendere la ristrutturazione o lasciar perdere la ristrutturazione perché la strada sembra troppo difficile.

Se siete rimasti “scottati” da esperienze negative o vi trovate nella tipica INDECISIONE pre-ristrutturazione questo articolo fa per voi.

E ci sono DUE buone notizie. La prima è che quando avrete letto tutte le risposte alle domande molti dei vostri dubbi saranno spariti. La seconda è che potete scrivere nei commenti le vostre domande alle quali risponderemo!

Il campo delle ristrutturazioni è vario ma ci sono alcuni aspetti che accomunano i diversi interventi. Sulla base della nostra esperienza sul campo risponderemo alle domande cercando di guidarvi all’interno di un mondo ricco di insidie.

 1. QUALI SONO LE CAUSE DEI PROBLEMI CHE HO IN CASA?

D’inverno fa freddo  in casa o caldo d’estate? Trovi muffa in alcuni punti critici? Spendi tantissimi soldi per il riscaldameno ma non capisci  il perché?

Spesso abitiamo in case con scarso confort , ma non riusciamo a capire le cause che generano il problema.

Vediamo nel concreto alcuni esempi di cause-effetti:

  • La vicinanza a locali non riscaldati (come per esempio garage) rende difficile il raggiungimento di una temperatura di confort nei mesi invernali. Questo succede se le superfici disperdenti non sono adeguatamente isolate.
  • I locali mansardati  potrebbero surriscaldarsi d’estate a causa della bassa inerzia o della scarsa ventilazione del tetto.
  • Serramenti poco performanti aumentano le dispersioni termiche d’inverno causando problemi di scarso confort termico e acustico negli ambienti. Non sono da sottovalutare le schermature solari (ante, tapparelle, frangisole), che se assenti o non adeguate possono portare surriscaldamenti in casa
  • Anche in case apparentemente ben isolate potrebbero sorgere alcuni problemi, soprattutto se i cosiddetti ponti termici non sono stati ben studiati. Il risultato in questi casi è la formazione di muffa.
  • Una scarsa ventilazione degli ambienti può portare a livelli eccessivi di umidità interna e alla formazione di muffe e condense. Questo problema può dipendere da un’errata gestione degli ambienti da parte dell’utente oppure dall’assenza di un impianto di ventilazione meccanica controllata (VMC).

Insomma, individuare le cause che generano i problemi delle case non è semplice e per fortuna non dovete farlo da soli. Serve un’analisi attenta di uno specialista che tenga in considerazione tutti gli aspetti e le loro possibili combinazioni. Conoscere l’edificio e averne un’attenta “diagnosi” è il punto di partenza  per iniziare con il piede giusto. Questa analisi preliminare oggi è possibile farla anche in modo “Virtuale” con il primo servizio smart per la riqualificazione energetica, Walkit.

2. QUALI INTERVENTI DEVO REALIZZARE?

Non c’è dubbio che una delle domande più importanti che ci si pone riguarda la tipologia di intervento da realizzare per riqualificare la propria casa. Ogni edificio ha la sua storia, uno specifico stato di manutenzione e vi diciamo subito che NON tutti gli interventi vanno bene per ogni edificio.

Spesso vengono prese soluzioni che sembrano intuitive, ma non sempre si rivelano lungimiranti. Il tipico esempio è quando nei mesi  freddi non si riesce a scaldare la casa e si potenzia i radiatori o acquistare costose stufe.

Per poter individuare l’intervento più adatto bisogna capire le cause che generano il problema, il  potenziamento degli impianti può risolverlo solo apparentemente, ma non ne cura la causa e sicuramente non giova alla bolletta ed all’ambiente. Magari con un investimento più mirato si potrebbe agire COIBENTANDO PARETI O SOFFITTI con benefici duraturi e un aumentato confort. Portafoglio e ambiente ringrazierebbero.

Alcune valutazioni  si possono generalizzare. Per avere un buon confort interno bisogna coibentare tutte le superfici disperdenti, non solo i muri esterni, ma anche i solai e i muri verso gli ambienti non riscaldati. Bisognerebbe installare serramenti di ultima generazione e avere un impianto calibrato correttamente per le dimensioni dell’abitazione. Non bisogna trascurare i nodi critici dell’edificio, infatti un isolamento non corretto di quelli che vengono chiamati “ponti termici” potrebbe incidere sulla buona riuscita dell’intervento.

Ogni casa però è un “paziente” a sé stante  caratterizzata da problemi diversi. Per questo bisogna trovare la soluzione più adatta caso per caso non solo per la tipologia edilizia, ma anche per i fruitori che lo abitano.

Solo un tecnico competente, in seguito a un’attenta analisi ed un confronto approfondito con chi abita la casa, potrà proporre gli interventi necessari e più adatti nell’ottica costi-benefici.

3.  AVRO’ UN REALE BENEFICIO DOPO LA RISTRUTTURAZIONE?

Ristrutturare casa comporta una spesa non solo economica, ma anche di tempo ed energia. Vale davvero la pena intraprendere questa strada? Che benefici avrò in futuro? Dubbi legittimi.

I motivi per cui si decide di ristrutturare casa sono tanti e diversi da persona a persona: c’è chi vuole ripensare gli spazi interni perché le esigenze della famiglia sono cambiate, chi vuole riqualificarla dal punto di vista energetico per avere un maggior livello di confort interno, chi paga bollette troppo salate e vorrebbe diminuire i costi e chi invece vuole rimodernare casa a proprio gusto.

I benefici che si possono trarre da una ristrutturazione sono quindi molteplici.

Pensiamo ad esempio al caso di una famiglia in crescita, che ha nuove esigenze, ma la stessa vecchia casa; un progetto di ristrutturazione potrebbe modificare gli spazi interni, creare nuovi ambienti da quelli vecchi come un nuovo bagno o una cameretta, in modo da rispondere alle necessità dei fruitori e, perché no, rinnovare la “vecchia casa”.

In questo caso il beneficio è di tipo estetico, ma oltre al restyling architettonico si può pensare anche a una riqualificazione energetica, che porterebbe a un maggior benessere dei fruitori e a un livello più alto di confort interno con consumi molto limitati o praticamente nulli.

Consideriamo ad esempio la tipica casa bifamiliare costruita negli anni ’80, quindi priva di isolamento termico, dotata di un interrato non riscaldato e di un sottotetto non abitabile. Realizzando un sistema a cappotto, isolando i solai verso gli ambienti non riscaldati e sostituendo i serramenti si può ottenere un risparmio complessivo anche dell’80%, oltre tutti i benefici elencati sopra. I benefici sono quindi reali e molte volte al di sopra delle aspettative!

4. SI TUTTO BELLO MA…QUANTO COSTA? 

Il dubbio più sentito di chi vuole ristrutturare casa è il COSTO.

Per chi non è del settore è difficile farsi un’idea di quelle che potrebbero essere le spese da sostenere, ci sono TANTI FATTORI da considerare che il più delle volte generano il timore di costi troppo alti.

Ovviamente il costo dell’intervento dipende dalle dimensioni dell’edificio su cui si interviene, dal progetto e dalla tipologia di materiali-finiture utilizzati.

Per eliminare qualche dubbio parliamo un po’ di numeri:

  • la realizzazione dei un sistema a cappotto sulle pareti esterne dell’edificio ha un incidenza media di 100 €/m2 di superficie di pareti, considerando i materiali necessari, la manodopera e tutto ciò che serve a completare l’opera in sicurezza.
  • coibentare i solai verso gli ambienti non riscaldati costa in media 50/70 € al m2;
  • la sostituzione degli infissi varia molto in base al tipo di serramento ma in media pesa circa 500€/m2 di superficie vetrata. Questo intervento è costoso quindi è importante valutarne bene lo stato di manutenzione ed i costi-benefici della loro sostituzione.
  • più in generale una ristrutturazione può costare dai 500 agli 800 €/m2 di superficie dell’immobile. In Italia in media nel 2016 per ristrutturare un appartamento di 75 m2 vengono spesi circa 30’000/40’000 €. Si può spendere molto di più in base alle diverse variabili in gioco (strutturali, impiantistiche, di finitura, etc).

Per avere una stima più precisa dei costi di una ristrutturazione bisogna però rivolgersi a un tecnico specializzato, che dopo un’attenta analisi e uno studio delle soluzioni possibili, realizzerà sul progetto definitivo un Computo Metrico Estimativo (CME) . Nel CME sono contenute le voci di spesa da sostenere con i relativi prezzi. Sarà uno strumento indispensabile per richiedere preventivi alle imprese che realizzeranno la ristrutturazione. Scopri di più nel nostro servizio PROGETTO GREEN

Oltre ai costi di cantiere vero e proprio quali altre spese bisogna sostenere?

Per alcuni tipi di intervento ci potrebbero essere degli oneri da pagare al Comune e qualche spesa di segreteria, tali oneri sono da verificare e quantificare in fase autorizzativa.

Il tecnico incaricato seguirà la ristrutturazione prima (progetto e autorizzazioni), durante (Direzione Lavori del cantiere) e dopo le fasi di cantiere. Quindi anche le spese tecniche saranno sempre commisurate all’entità e alla complessità dell’intervento.

In interventi più complessi ci sarà infine da considerare i costi per gli allacci ai servizi (gas, acqua, elettricità, teleriscaldamento, etc)

Non lasciatevi demoralizzare ancora prima di iniziare e di esservi rivolti ad un tecnico, anche perché c’è una buona notizia: gli incentivi fiscali e l’IVA agevolata (10%).

La normativa attuale prevede detrazioni fiscali su 10 anni del 50% in caso di lavori di ristrutturazione edilizia e del 65% nel caso di interventi di efficientamento energetico, il bonus è addirittura del 75% per quanto riguarda le parti comuni degli edifici condominiali. Nella stessa misura anche le spese tecniche sono soggette a detrazione fiscale.

Il QUANTO COSTA, soprattutto quando si interviene su edifici esistenti, resta una DOMANDA CRITICA per le variabili in gioco e per la possibilità di avere piccoli imprevisti in corso d’opera non quantificabili a priori. In ogni caso tanto più preciso e definito sarà il progetto e più attenta la gestione del cantiere, più i costi preventivati si avvicineranno a quelli che verranno realmente sostenuti.

5. QUAL’E’ IL TEMPO DI RITORNO DEL MIO INVESTIMENTO?

Chi decide di riqualificare casa vuole avere la certezza che i TEMPI DI RITORNO del loro investimento siano ragionevoli.

Per Tempo di Ritorno di un intervento di riqualificazione energetica si intende in quanti anni i soldi investiti vengono recuperati con il solo risparmio energetico nelle bollette.

Un esempio semplificato: se per riscaldare la mia casa spendo 2’000 € all’anno e grazie all’intervento di riqualificazione (che mettiamo mi sia costato 20’000 €) riuscirò a ridurre i consumi del 50% (quindi poi spenderò 1’000 €/anno), il Tempo di Ritorno sarà 20 ANNI. Dal 20° anno in poi non solo mi sarò ripagato l’investimento ma inizierò a risparmiare. Al netto di tutti i benefici non monetari (che per come la pensiamo noi sono quelli che fanno la differenza) capite come questo meccanismo possa diventare molto vantaggioso con un sistema di incentivi fiscali come quello in vigore oggi in Italia (50-65% di detrazioni fiscali). I tempi di ritorno vengono dimezzati!

Nelle valutazioni di dettaglio è possibile stimare con discreta precisione il Tempo di Ritorno di ogni intervento.

Dall’analisi delle bollette energetiche degli ultimi anni si calibra tramite un apposito software il modello dell’edificio in oggetto. Il modello così permetterà di fare le dovute simulazioni dei possibili interventi migliorativi e valutare qual è la combinazione di interventi più vantaggiosa sotto il profilo costi-benefici.

Alcune persone si lasciano trasportare da questi “raffinati” ragionamenti economici perdendo di vista forse i numerosi vantaggi ” non monetari”del miglioramento energetico degli edifici: tra questi l’incremento di confort e di benessere degli abitanti, la riduzione delle emissioni in atmosfera e l’occasione di restyling dell’edificio.

Con WALKIT potrai avere una stima semplificata del costo del tuo intervento e del tempo di ritorno dell’investimento per aver le idee chiare fin dai primi passi verso la riqualificazione energetica di casa tua.

6. A CHI MI RIVOLGO PER L’AFFIDAMENTO DEI LAVORI?

Tuo cugino ha un amico che fa l’idraulico e forse può aiutarti a ristrutturare casa?

Il serramentista che ha rifatto i serramenti del tuo vicino ti ha detto che cambiando tutti gli infissi puoi risparmiare sulla bolletta del riscaldamento?

L’unico consiglio che dovresti seguire è quello di rivolgerti a persone disinteressate, che non vogliono venderti una caldaia o i serramenti nuovi, ma persone che sappiano valutare i reali problemi della tua casa e riescano a consigliarti l’intervento migliore da realizzare.

L’ideale sarebbe rivolgersi a un tecnico in grado di gestire tutte le fasi della ristrutturazione, dalla progettazione alla gestione del cantiere, in modo tale che la realizzazione dell’opera corrisponda perfettamente al progetto iniziale e quindi alle TUE aspettative .

Sarà poi compito del tecnico specializzato trovare l’impresa o i professionisti più adatti a cui rivolgersi per la realizzazione del cantiere.

Anche la scelta dell’impresa è fondamentale: imprese ben organizzate, che riescono a gestire il cantiere in maniera ordinata e metodica riescono facilmente a rispettare i tempi stabiliti e a prevenire o evitare eventuali imprevisti.

Ma come si fa a scegliere l’impresa migliore?

Non c’è un impresa “migliore” in senso assoluto, ma c’è sicuramente l’impresa più adatta per ogni tipo di lavoro. Anche in questo caso è buona norma affidarsi ai consigli del tecnico, che avendo già lavorato con diverse imprese, può consigliare al cliente quella più adatta al tipo di intervento.

7.  QUANTO TEMPO SERVE PER RISTRUTTURARE CASA?

Molte persone esitano nella scelta della ristrutturazione per PAURA di intraprendere CANTIERI TROPPO LUNGHI.

Chi decide di ristrutturare casa propria non vede l’ora di vedere il risultato finito, d’altronde chi vorrebbe vivere in un cantiere?

La tempistica delle ristrutturazioni varia molto in base all’intervento; per pianificare bene tutti i tempi, oltre alla durata del cantiere vero e proprio, bisogna considerare anche il tempo necessario per ottenere le eventuali autorizzazioni da parte del Comune (questo in caso di interventi più invasivi e dove richiesto).

Ci sono pratiche edilizie che non hanno tempi di attesa, mentre altre per cui bisogna aspettare tra i 60 e i 90 giorni prima di iniziare i lavori, ma questo dipende molto dal tipo di progetto.

Una volta ottenute tutte le autorizzazioni si può iniziare la fase di cantiere vera e propria, la cui durata dipende ovviamente dalla COMPLESSITA’, dall’ENTITA’ DELL’INTERVENTO, dagli eventuali IMPREVISTI da risolvere e dalle opere aggiuntive che si decidono in corso d’opera ( questo capita molto spesso).

Ci sono cantieri che possono durare 3-4 SETTIMANE (piccoli interventi, di solito opere interne), cantieri che durano  1-2 MESI (opere di coibentazione con piccole modifiche interne ed adeguamenti impiantistici) e opere più invasive (che interessano parti strutturali ed una ristrutturazione completa dell’edificio) che possono durare anche 6 MESI.

Una volta redatto il progetto esecutivo ed essersi confrontati con l’impresa che eseguirà i lavori, si potrà avere una stima precisa dei tempi necessari a completare le opere.

Il tecnico incaricato della Direzione dei Lavori programmerà le principali fasi del cantiere e monitorerà i lavori dell’impresa per far sì che vengano rispettati il più possibile i tempi stimati.

8. QUALI SONO LE FASI DELLA RISTRUTTURAZIONE? 

Dopo aver scelto il tecnico a cui affidare la ristrutturazione inizia la fase progettuale, durante la quale il cliente espone le sue idee, le sue necessità e stabilisce anche un budget di spesa per l’intervento.

In questa prima fase il tecnico deve capire le criticità e i punti di forza dell’edificio, ma deve anche indagare le abitudini e le esigenze di chi lo abita per poter formulare un progetto su misura.

Dopo aver realizzato il PROGETTO COMPLETO il tecnico si rivolge ad alcune imprese per richiedere dei preventivi; insieme al cliente si sceglierà quindi l’impresa più adatta alla quale affidare i lavori.

Consolidato il progetto e scelta l’impresa il tecnico redige la pratica edilizia, che viene consegnata in comune per l’ottenimento delle autorizzazioni.

Una volta ottenute le autorizzazioni necessarie può cominciare la fase di cantiere.

Il tecnico deve redigere il progetto esecutivo, che serve all’impresa per realizzare le opere. Tale progetto può essere abbozzato anche in fase preliminare o durante i tempi di attesa del comune, in modo tale da accorciare i tempi e procedere spediti con la fase di cantiere vera e propria. Il progetto esecutivo contiene molte informazioni utili per andare a rifinire le stime dei costi ed avvicinarsi sempre più alla spesa definitiva.

Durante il cantiere il tecnico incaricato si occupa della direzione dei lavori, cioè deve organizzare e coordinare i diversi professionisti coinvolti, assicurandosi che tutto venga svolto correttamente.

A ristrutturazione ultimata sarà da consegnare la richiesta di agibilità. In alcuni casi sarà necessario redigere un Attestato di Prestazione Energetica e preparare la documentazione per le pratiche di detrazione fiscale.

 

9.  DURANTE LA RISTRUTTURAZIONE LA CASA SARA’ ABITABILE? 

La risposta potrebbe sembrare scontata, ma per chi abita nella casa che vuole ristrutturare questo potrebbe costituire un reale problema.

La risposta anche in questo caso è: dipende.

Prendiamo ad esempio il caso della riqualificazione energetica di un condominio, in cui viene realizzato il cappotto esterno. In questo caso tutti i condomini possono tranquillamente vivere nei loro appartamenti durante le fasi di cantiere, perché le opere riguardano solo le parti esterne dell’edificio e non i singoli appartamenti.

Nel caso invece in cui la ristrutturazione riguardi il rifacimento degli interni e coinvolga solo alcune parti della casa si può cercare di organizzare il cantiere in modo tale da rendere abitabili alcune stanze, per andare incontro alle esigenze dei fruitori.

Se invece la ristrutturazione comprende l’intera abitazione o vengono effettuate opere su parti strutturali non sarà possibile abitare la casa durante i lavori.

 

10.  LA RISTRUTTURAZIONE ACCRESCERA’ IL VALORE DELLA MIA CASA?

 

Sicuramente si!

Nella compravendita di un immobile il valore commerciale è legato a diversi fattori, come ad esempio la metratura, la posizione, la presenza o meno di spazi esterni, ma anche lo stato di conservazione, la tipologia degli impianti, la qualità delle finiture e la classe energetica dell’edificio.

Quando una o più di queste caratteristiche non corrisponde agli standard del mercato ovviamente la casa si svaluta.

Non potendo modificare la posizione e la tipologia edilizia della nostra casa un modo efficace per aumentarne il valore è quello di ristrutturarla.

Diminuire le dispersioni termiche in favore di un maggior livello di confort degli ambienti interni renderà sicuramente più appetibile la casa. Si può quindi pensare a una riqualificazione dal punto di vista energetico non solo a beneficio degli attuali fruitori, ma anche nell’ottica della compravendita. Una casa con classe energetica A è sicuramente più appetibile di una casa con classe energetica  E o F.

Ristrutturare casa è una buona occasione per “svecchiarla”, infatti anche una buona distribuzione degli spazi interni e finiture di pregio possono aumentarne il valore.

L’aumento di valore dell’immobile è direttamente proporzionale all’entità della ristrutturazione. Se ad esempio la ristrutturazione prevede solo opere interne, ma nessuna riqualificazione energetica sarà più difficile quantificare l’entità dell’incremento; se invece la ristrutturazione porta a un incremento dell’efficienza energetica, misurabile anche attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica, l’aumento di valore sarà oggettivo e inconfutabile.

Il mondo delle ristrutturazioni è affascinante ma anche ricco di insidie, al di la di tutti i dubbi legittimi che abbiamo elencato, la prima domanda che ci si deve porre è:

Chi ha la preparazione ed esperienza per accompagnarmi in un percorso così importante verso la ristrutturazione della casa?

Buona Riqualificazione!

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